购物中心正在进入存量时代，增长红利的消失导致同质化的竞争加剧，行业即将走向衰退与变革重生的分水岭。基于这样的行业现状，国内的商业街区应该如何应对呢？
我们通过长期的国内外成功案例研究，总结整理出一些经验，供大家参考。总体分为两个方面，下面结合实际案例为大家详细阐述：
1.主题商业街区总体规划；
2.主题商业街区的景观营造；
主题商业街区的总体规划
主题街区的总体规划要从人的心理出发，有一门专门研究环境与人的心理和行为之间关系的学科，叫环境心理学。综合商业街发展规律及“环境心理学”研究，实体购物环境与顾客的消费情感关系息息相关，商业街的长、宽、高三空间维度直接影响顾客的购物情绪。以步行商业街为例，如果街区直线长度过长、过度拥挤、两侧建筑物过高，容易让顾客产生视觉疲劳与厌倦感。
步行街长度
步行商业街具体长度，可依据功能定位而定。据专家测试，顾客逛街不是直线行走，加上在店内的步行距离，一般顾客步行2500米左右时，会感觉腿脚酸软；步行4000米时，会感觉到疲惫；而步行街达到6000米时，则会感觉筋疲力尽。综合之下，商业街的长度一般在500-700米较为合适，最多为1000-1500米。太长，容易让人望而生畏，太短，又让人意犹未尽。对于太长的步行商业街，可以每隔一段距离就设置一个休闲广场或者一些矮凳廊椅；对于过短的步行商业街，可以扩大周边商铺的营业面积。
步行街宽度
影响商业街“拥挤感”的重要因素，正是商业街的宽度。与此同时，商业街的宽度，与整条街的交通组织方式有密切关系，也是能否形成“车水马龙”繁华景象的重要因素。经测试，一般商业步行街客流密度在人均4平方米时，既不会显得拥挤，又能体现街区繁华。专家认为，商业街适宜的宽度为20-30米，小型商业步行街在20米左右，特色小街为10米。再细分，两侧式商业街宽度应控制在8-10米，最宽不超过12米，单侧式商业街宽度应控制在5米左右。
部分内容引自@睿意德
平面布局形式
商业街的平面布局形式应灵活多变，生动有趣，尽量避免过于对称的形式。即使是场地条件限制，也应在布局上寻求变化，下面我们以实例说明。
△大阪环球影城小黄人街区丨平面图
上图中示意的日本环球影城小黄人主题街区，在保证主人行通道的前提下将主题景观引入街区，街区两侧的建筑也采用非对称形式布置。
△大阪环球影城小黄人街区丨主题景观
△加州迪士尼美国大街丨模型图
上图中示意的是加州迪士尼乐园的美国大街商业街。美国大街在对称布局的前提下将建筑布置成内凹形式，以此来打破简单对称的布局形式，形成了商业内街，在有限的长度中拉长了游客的动线，避免一眼望穿的同时增加了商业街的迎客面。
△香港迪士尼美国大街丨实景图
如果入口商业街区面积足够大，不妨参考一下常州恐龙园的迪诺水镇。这个商业街区采用放射状的平面布局，以东经120线穿过的为主街，以广场中心观光塔为圆心形成多条圆环状的步行街。
△常州恐龙园迪诺水镇丨平面图
△常州恐龙园迪诺水镇丨鸟瞰图
与上面的几个和乐园一体的主题商业街案例不同，环球影城的Citywalk主题商业街独立于乐园之外，是一个相对独立的存在形式。因此Citywalk的布局形式可以相对自由，规模也可以大一点，所以Citywalk隔一段距离就设计了一个小广场。
△洛杉矶环球影城Citywalk Hollywood丨平面图
主题商业街区的方案设计
在完成主题商业街的平面布局之后，就需要进行商业街立面的方案设计，这是商业街最重要的展示面，也是最能出彩的地方。
从心理学角度，人们倾向于平行地移动，对于垂直方向的移动，在不必要的情况下，人们会选择避免。在商业街的规划上，街道的垂直向距离，也就是街道两旁建筑物向地下延伸和向地上延伸的高度；街道的宽度与两旁建筑物的高度的比值为商业街的宽高比。
商业街的宽高比最合适的比值为1：1，最高不要超过1：2，商业街两旁的商铺以2-3层为宜，最高不要超过4层，地下延伸以1层为宜，最多不要超过2层。对于单侧式商业街而言，高度最好不要超过5.5米，以单层为宜；双侧式商业街高度不宜超过10米，层数不应超过2层。 我们通过几个方案实例来进行说明。
1.迪士尼美国小镇大街
美国小镇大街（Main Street U.S.A.）是以20世纪初的典型美国中西部小镇为设计范本。华特·迪士尼从他小时候成长的密苏里州小镇马瑟林（Marceline）取得灵感，并与设计师和建筑师密切合作开发出了小镇大街的风貌。
立面效果设计
美国小镇大街其实内部是单层结构，但在设计上使用了强迫透视（forced perspective）技巧来造成建物高度的幻象，在外立面看将单层建筑做成了二层甚至三层建筑。在大街两旁的建筑物第一层是以3/4高宽比例建造，第二层以5/8高宽比例，最上层则是以1/2高宽比例建造，每一层楼的比例逐步递减1/8。
通常，乐园商店以售卖特色商品、纪念品为主，单层居多，内部实际高度在4—6米左右（不同空间造型高度有所不同）。通常，出于美观、实用及比例角度考虑，会在建筑外立面处理时采用“假层”的处理手法，使一层的建筑看上去是二、三层的模样。
上图中可以了解美国大街小镇从设计灵感来源到概念手稿的过程。下图则是以概念手稿为依据进行深化设计而来。出于美观和实用性的考虑，立面单体建筑不宜过于瘦长（除开转角塔楼）。
△洛杉矶迪士尼美国大街丨立面图
建筑立面上通过不同颜色和材质区分，营造出风格统一且细节丰富的立面效果。立面的效果营造主要通过建筑构件（立柱、栏杆、门窗、招牌等）来完成。
△洛杉矶环球影城Citywalk Hollywood丨立面图
主题商业街的通常都是单层或者双层的平顶框架结构，立面上需要通过造型和构件来打破天际线。迪士尼美国大街是通过每个单体建筑的高低错落来实现，环球影城Citywalk通过大的建筑体组合和局部拉高结构来实现。
模型推演
立面效果的完成并不意味着设计过程的结束，有许多问题通过立面设计图纸是无法发现的，如果盲目的推进设计阶段进入扩初甚至施工图阶段，那后面就会有无穷无尽的麻烦。建筑之间不完全是垂直连接的，不同建筑单体之间的连接收口，檐口部分的收口，不同构件之间的连接收口等等都是立面设计图纸无法解决的难题。
如何解决这个难题呢？
在没有3D建模技术的1960年代，迪士尼是通过手工制作模型来解决。而在21世纪的今天我们有很多工具能够解决这个问题，例如3Dmax , 犀牛，BIM等。
例如在山东德百集团杂技蟋蟀欢乐谷项目的入口商业街设计中，我们最初利用3Dmax建模来验算建筑单体之间的碰撞和连接，但是3Dmax只能满足单个专业图纸的核图。我们基于在恒大项目中BIM的实操经验，把BIM技术应用到项目之中，顺利地解决了这一难题。
△德百杂技蟋蟀欢乐谷商业街丨鸟瞰图
BIM技术不是简单地建筑绘图软件，也不是单纯的3D建模程序，它最大的特点就是可以携带建筑模型的大量信息，有五个优势：
1、首先是可视化。
2、其次是协调性。
3、然后是模拟性。
4、再就是优化性。
5、最后是可出图性。
相信BIM技术不久将会成为趋势。
2.Universal Studios Japan Despicable Me
美国小镇大街（Main Street U.S.A.）是迪士尼乐园最具代表的商业街形式，但是毕竟是上世纪60年代的产物，我们来看看环球影城商业街的玩法。下面是日本环球影城小黄人主题街区的设计方案，我们结合图纸和实景照片为大家分析环球的小黄人商业街。
“活化”街区
△大阪环球影城小黄人街区丨立面图
△大阪环球影城小黄人街区丨实景图
相比迪士尼乐园美国大街，环球影城的小黄人商业街多了许多搞怪和趣味性的元素。以上图为例，主题街区不仅融合了知名的小黄人IP，而且巧妙的与建筑融合。情景化的处理方式让街区多了几分生气，并完美解决了转角建筑之间连接的收口问题。
涂鸦色彩的大胆运用和虚实结合的手法，让这面简单的墙面不再简单。无处不在的用心细节会让游客沉浸其中，引导游客不断探索发现设计师的小心思。
△大阪环球影城小黄人街区丨实景图
主题街区需要丰富游客感官体验，从多维空间入手，包括地面铺装、道路上的景观小品、建筑立面、橱窗等。
当然，好的设计也需要内外兼修对吧，让我们看看小黄人主题街区的里面长什么样吧。
△大阪环球影城小黄人街区丨设计实景对比图
标识系统运用
巧妙地应用标识系统也能起到意想不到的效果，一套好的标识系统设计会让一个普通的商业街区焕发新的风采。
△洛杉矶环球影城Citywalk Hollywood丨实景图
△奥兰多环球影城Citywalk 丨实景图
在厦门，我们也发现了一个成功案例。
@果得建筑
项目名称：万科云城18#地块
申报类别：商业-休闲娱乐设计
风格：游戏主题
项目地区：厦门 集美区
项目规模：8000平米
△改造前后对比丨实景图
△改造前后对比丨实景图
△改造后丨实景图
总结：
本篇文章我们首先从主题商业街的规划及方案设计出发，从环境心理学的角度分析了主题商业街的基本长宽高尺寸。
进一步用迪士尼和环球的实例解析了主题商业街立面及景观营造上的方法，但是这仅仅只是解决了外观和主题性的问题，和普通的商业街区相比只是在视觉感受上有不一样的体验，这样的主题商业街区可能会让人有一段时间的新鲜感，但并没有从本质上解决问题。
那什么样的主题商业街能够满足目前消费群体的需求呢？或者它根本就不是一个简单的主题商业街，在欧美国家有一个概念叫RED（RETAIL + DINING + ENTERTAINMENT）。RED融合了商业、餐饮和娱乐，是一个大型的娱乐综合体！
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